CóMO PAGAR UNA HIPOTECA ANTES DE TIEMPO Y QUé FACTORES DEBES TENER EN CUENTA

Muchas personas con ahorros se plantean destinar el dinero a reducir deudas, pero tienen dudas sobre si es posible para pagar la hipoteca antes de tiempo. La respuesta es que sí y hay varias opciones: realizar una amortización de una parte del préstamo o de la totalidad. Ambas alternativas suelen conllevar un ahorro de intereses, aunque conviene tener en cuenta si el banco aplica comisiones por realizar esta operación. Repasamos todas las claves a tener en cuenta. 

¿Cómo quitar la hipoteca lo antes posible?

La mejor forma para quitar la hipoteca lo antes posible es devolver por adelantado el dinero que todavía le debemos al banco. Esto se hace mediante la amortización de hipoteca por adelantado. 

¿Cómo se hace la amortización de hipoteca adelantada?

La amortización de hipoteca adelantada se hace mediante una novación de la hipoteca. Es decir, mediante una renegociación del préstamo. Para ello, debemos reunirnos con el banco y explicarle que queremos devolverle el dinero que nos prestó antes de tiempo. 

La novación de la hipoteca permite reformular el contrato de la hipoteca. De esta forma, la amortización de la hipoteca puede plantear tres situaciones distintas: 

• Amortización completa de la deuda: se produce cuando devolvemos todo el dinero que le debemos al banco. En consecuencia, esto supone la cancelación de la hipoteca. 
• Amortización parcial de la deuda: se produce cuando devolvemos solo una parte del dinero que le debemos al banco. En consecuencia, los intereses que debemos pagarle al banco se recalculan tomando como referencia la cantidad de capital restante que queda después de hacer la devolución parcial. 
• Amortización de tiempo en lugar de dinero: en este caso, lo que hacemos no es devolver el dinero de una sola vez, sino modificar el contrato para aumentar la cantidad de dinero de las cuotas que pagamos cada mes. Esto implica que cada mes pagaremos más por la hipoteca, lo que también implica que terminemos de pagar la hipoteca en un período de tiempo más corto.

La elección de una forma de amortización u otra depende de las circunstancias personales y preferencias de cada cliente. Sobre todo, si dudamos entre amortizar cuota o plazo.

¿Cuánto dinero se puede adelantar de la hipoteca?

Se puede pagar la hipoteca antes de tiempo tanto de forma parcial como completa. Es decir, que no hay un límite en la devolución del dinero que se puede realizar en una amortización de capital adelantado. 

¿Cuánto cuesta pagar una hipoteca antes de tiempo?

Pagar la hipoteca antes de tiempo no es gratis. Al hacerlo, pagamos menos intereses al banco (sobre todo si la amortización de capital se produce en la primera mitad de la vida del préstamo). Debido a esto, la mayoría de los bancos establecen las denominadas comisiones de amortización. 

Las comisiones de amortizaciones son tasas que los bancos cobran a los clientes que quieren devolver el dinero de su hipoteca por adelantado. Estas comisiones deben aparecer en la escritura de la hipoteca y están limitadas desde que entró en vigor la ley hipotecaria de 2019. La normativa fija los siguientes máximos para los préstamos firmados desde entonces:

Hipotecas variables

La amortización de capital en hipotecas variables tienen las siguientes comisiones: 

• Comisión de 0,25% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo durante los primeros 3 años o comisión del 0,15% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo durante el cuarto o quinto año (se debe escoger una de las dos opciones, ya que son excluyentes entre sí).
• A partir del sexto año de la vida de la hipoteca variable no se pueden cobrar comisiones por amortización adelantada. 

Hipotecas fijas 

• Comisión del 2% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca. 
• Comisión del 1,5% del capital amortizado si la devolución se lleva a cabo después de los primeros 10 años de vida de la hipoteca.

¿Qué pasa si pagas la hipoteca antes de tiempo?

A pesar de que se tenga que pagar la comisión de amortización adelantada, por lo general, pagar la hipoteca antes de tiempo es ventajoso desde un punto de vista económico. ¿Por qué? Porque, por lo general, se ahorra dinero al reducir los intereses que pagamos por el capital pendiente. Incluso a pesar de la comisión de amortización que se suele tener que pagar por esta operación. 

No obstante, si los intereses que pagamos por una hipoteca fija son muy pequeños, puede que no nos compense realizar la amortización adelantada. En el caso de las hipotecas variables es distinto, ya que siempre corremos el riesgo de que los tipos de interés suban, por lo que, en el caso de las hipotecas variables, casi siempre es recomendable hacer una devolución anticipada de la hipoteca (salvo que se tenga la certeza de que los tipos se van a mantener muy bajos). 

De este modo, se puede decir que, en general, al pagar la hipoteca antes de tiempo se ahorra dinero en forma de intereses que dejamos de pagar al banco. Por ello, aunque cada caso debe ser estudiado con detenimiento, es una operación que suele ser recomendable a la hora de ahorrar y reducir nuestro nivel de endeudamiento. 

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